Van zodra een gebouw toebehoort aan meerdere eigenaars en er in het gebouw gemeenschappelijke ruimtes en/of voorzieningen werden aangebracht, is men in principe verplicht een Vereniging van Mede-Eigenaars (met rechtspersoonlijkheid) op te richten bij notariële akte. Om die rechtspersoon te vertegenwoordigen wordt een wettelijk orgaan aangesteld, DE SYNDICUS.

De wet voorziet niet in een straf als er geen SYNDICUS werd aangesteld, maar in de praktijk kan dit problemen opleveren omdat bepaalde zaken enkel door een SYNDICUS kunnen en mogen gebeuren, bijvoorbeeld :

• enkel de SYNDICUS kan een mede-eigenaar voor de rechter dagen als deze zijn bijdrage niet betaalt;
• wanneer er problemen rijzen tussen de mede-eigenaars is er zonder SYNDICUS niemand om hen tot de orde te roepen;
• wanneer een buitenstaander schade heeft aangebracht aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, kan de vereniging van mede-eigenaars hem zonder SYNDICUS niet voor de rechtbank dagen.

De SYNDICUS wordt door de Mede-Eigenaars aangesteld, die daarover stemmen in een algemene vergadering, waarna de afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst tussen de SYNDICUS en de Verenging van Mede-Eigenaars, de “beheersovereenkomst”.

De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de SYNDICUS zijn wettelijk vastgelegd en worden vaak ook in de splitsingsakte van het gebouw verwoord.

Samenvattend is de SYNDICUS verantwoordelijk voor het dagelijks administratief, technisch en financieel beheer van het gebouw. Hij of zij is in feite de uitvoerende macht van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Het zijn dus de Mede-Eigenaars die de beslissingen nemen (volgens wettelijk vastgestelde stemregels) in de algemene vergadering, waarna de SYNDICUS de genomen beslissingen uitvoert.

De nieuwe WET OP DE MEDE-EIGENDOM, waarin de taken en bevoegdheden van de SYNDICUS nog duidelijker worden afgebakend is van kracht vanaf 01/09/2010.